La 25 august 2026 a intrat în vigoare Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor („Codul” sau „CATUC”), una dintre cele mai ample reforme legislative din ultimii ani în materia dezvoltării imobiliare și a construcțiilor.

Noul Cod reunește într-un singur act normativ regulile privind amenajarea teritoriului, urbanismul, autorizarea și executarea lucrărilor de construcții, precum și cerințele referitoare la calitatea în construcții.

Direcția generală a reformei este aceea de a crea proceduri mai integrate, mai previzibile și mai digitalizate.

De asemenea, se clarifică și se prevăd dispoziții care țin cont de practica informală, precum și nevoile ultimilor ani, cum ar fi posibilitatea de obținere a acordului autorității publice pentru a menține terenuri în intravilan pe baza unui PUZ expirat, reglementările aplicabile așezărilor informale din localități, asigurarea obligatorie a infrastructurii de către investitor la introducerea în intravilan a unor parcele, imposibilitatea pentru imobilele pentru care prin PUZ au fost instituite servituți urbanistice şi/sau pe care au fost asumate de către inițiator obligații de construire/amenajare de a fi abandonate in vederea transferării obligațiilor către autoritatea publică, valabilitatea avizelor obținute la faza PUZ în faza de autorizare.

1. Un singur cadru legislativ pentru urbanism și construcții

Una dintre primele schimbări aduse de Cod este chiar arhitectura reglementării. Normele privind amenajarea teritoriului, urbanismul și construcțiile sunt reunite într-un cadru legislativ unic, structurat în jurul celor două componente majore: urbanismul și amenajarea teritoriului, respectiv construcțiile.

Pentru investitori și dezvoltatori, această abordare ar trebui să faciliteze identificarea regulilor aplicabile unui proiect și să reducă fragmentarea legislativă care caracteriza reglementarea anterioară.

2. PUG și PUZ: flexibilitate mai redusă în modificarea indicatorilor urbanistici

Una dintre modificările cu cel mai mare impact pentru dezvoltatori privește relația dintre planul urbanistic general („PUG”) și planul urbanistic zonal („PUZ”).

Atunci când un PUZ este elaborat și finanțat de persoane fizice sau juridice interesate, procentul de ocupare a terenului („POT”) și coeficientul de utilizare a terenului („CUT”) pot fi majorate cu cel mult 20% față de valorile stabilite prin PUG.

Această limitare poate avea consecințe directe asupra fezabilității economice a unui proiect. În practica anterioară, PUZ-ul era utilizat frecvent pentru obținerea unor indicatori semnificativ diferiți de cei stabiliți prin PUG. Noul Cod reduce această marjă de flexibilitate pentru documentațiile inițiate de investitori privați.

Din perspectiva unei achiziții, efectul este important: regimul stabilit prin PUG trebuie analizat mult mai atent încă din faza de due diligence. Nu mai este suficientă evaluarea situației urbanistice existente împreună cu presupunerea că indicatorii vor putea fi modificați ulterior printr-un PUZ. Fezabilitatea proiectului trebuie testată de la început prin raportare la limitele impuse de noul Cod.

Acest aspect este relevant inclusiv pentru terenurile securizate contractual înainte de intrarea în vigoare a Codului, pentru care trebuie analizat în concret regimul tranzitoriu aplicabil.

3. Avizul de oportunitate este înlocuit de avizul de inițiere a PUZ

Codul modifică și etapa preliminară elaborării unui PUZ. Mecanismul cunoscut anterior sub denumirea de aviz de oportunitate este înlocuit de avizul de inițiere.

Obținerea avizului presupune elaborarea unui studiu de oportunitate, care trebuie să fundamenteze necesitatea și oportunitatea intervenției urbanistice propuse.

În plus, autoritatea publică locală poate prioritiza documentațiile PUZ în funcție de beneficiile aduse interesului public, astfel cum acestea sunt reflectate în planurile de acțiune propuse la nivelul studiilor de oportunitate.

Prin urmare, etapa de inițiere capătă o importanță mai mare. Pentru un investitor, nu va conta doar conformitatea tehnică a proiectului, ci și modul în care intervenția propusă se integrează în prioritățile de dezvoltare ale autorității locale.

4. PUD

O altă modificare relevantă privește fostul plan urbanistic de detaliu („PUD”), înlocuit în noua reglementare de proiectul urbanistic de detaliu.

Schimbarea nu este doar una de denumire. În noua concepție legislativă, sunt prevăzute expres situațiile in care PUD poate modifica documentații de nivel superior, fiind astfel teoretic tranșată problema de interpretare a raportului dintre PUD si PUZ si aplicabilitatea practica a fiecăruia.

5. Avizarea integrată și acordul unic

Unul dintre obiectivele importante ale Codului este simplificarea traseului de avizare.

În locul unui sistem în care beneficiarul trebuie să solicite succesiv numeroase avize de la autorități și operatori diferiți, Codul introduce mecanisme de avizare integrată și instituția acordului unic.

Noua procedură urmărește transferarea unei părți din sarcina de coordonare administrativă de la beneficiar către autoritatea publică și reducerea duratei procesului de autorizare.

Codul reglementează și mecanisme de avizare tacită, cu excepțiile prevăzute pentru anumite entități și avize care trebuie obținute distinct. De exemplu, unele avize din domeniul protecției mediului, monumentelor istorice sau aeronauticii continuă să urmeze proceduri separate.

Totodată, noul cadru impune o abordare mai riguroasă în solicitarea completărilor documentației, tocmai pentru a evita situațiile în care solicitările formulate succesiv sau într-o etapă foarte târzie conduceau la prelungirea nejustificata a procedurilor.

În practică, eficiența acestui sistem va depinde însă de modul în care noile structuri administrative vor deveni funcționale. În perioada de început pot apărea dificultăți de tranziție între vechile circuite de avizare și noul mecanism.

6. Certificatul de urbanism și accesul la informațiile urbanistice

Codul pune un accent suplimentar pe accesibilitatea informațiilor referitoare la regimul juridic, economic și tehnic al imobilelor.

Digitalizarea registrelor și publicarea informațiilor referitoare la certificatele de urbanism și autorizațiile emise ar trebui să simplifice, în timp, verificarea situației unui teren sau a unei construcții.

7. Noi reguli privind autorizația de construire

Codul reorganizează și sistemul de autorizare a lucrărilor.

Autorizația de construire rămâne regula generală, însă noua legislație diferențiază procedurile aplicabile clădirilor, lucrărilor inginerești și amenajărilor și introduce mecanisme simplificate pentru anumite categorii de intervenții.

Printre acestea se numără notificarea prealabilă și avizul de amplasare.

De asemenea, anumite tipuri de lucrări (ex. anexe gospodărești din mediul rural) pot fi realizate fără autorizație. Exceptarea de la procedura de autorizare nu înseamnă însă că pot fi ignorate reglementările urbanistice sau alte cerințe legale aplicabile imobilului.

Distincția dintre lucrările supuse autorizației, cele care pot urma o procedură simplificată și cele exceptate trebuie analizată punctual, în funcție de natura și amplasamentul construcției, caracteristicile intervenției și eventualele regimuri speciale aplicabile. O verificare juridică prealabilă poate evita riscul încadrării greșite a intervenției și al executării unor lucrări fără parcurgerea procedurii necesare.

Valabilitatea autorizației de construire este de trei ani, iar aceasta poate fi suspendată o singură dată, pentru o perioadă de maximum 12 luni.

8. Regularizarea lucrărilor executate fără respectarea autorizației

Codul introduce și reguli relevante privind lucrările executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.

Acțiunea în demolare sau regularizare este supusă unui termen de 10 ani, calculat de la data finalizării în fapt a lucrărilor.

În același timp, Codul instituie un regim tranzitoriu pentru anumite categorii de construcții. Pentru o perioadă de maximum un an de la intrarea sa în vigoare, regularizarea poate fi solicitată și în alte situații, cu condiția îndeplinirii cumulative a cerințelor prevăzute de lege.

Acest mecanism presupune însă un cost semnificativ mai ridicat: în anumite situații reglementate tranzitoriu, cotele și taxele aplicabile sunt de zece ori mai mari decât cele aferente executării legale a construcției.

Pentru proprietarii unor construcții cu probleme de autorizare, această perioadă tranzitorie poate reprezenta o oportunitate care trebuie însă analizată rapid și individual.

9. Infrastructura și echiparea teritoriului devin elemente centrale ale dezvoltării

Noul Cod acordă o atenție sporită infrastructurii necesare pentru implementarea proiectelor de dezvoltare.

Planul de acțiune aferent unui PUZ poate identifica investițiile publice și private necesare, lucrările de infrastructură tehnico-edilitară și căile de acces, sursele de finanțare și etapele în care acestea trebuie realizate. Totodată, poate stabili succesiunea în care diferitele componente ale proiectului urmează să fie autorizate și recepționate.

În consecință, calendarul unui proiect imobiliar poate deveni direct dependent de realizarea prealabilă a lucrărilor de infrastructură.

Codul creează și cadrul pentru instituirea de către autoritățile locale a unei taxe locale de echipare a teritoriului, precum și pentru încheierea unor contracte de urbanizare sau restructurare.

Pentru dezvoltatori și investitori, aceste obligații trebuie evaluate încă din etapa de achiziție a terenului. Costurile infrastructurii, mecanismul de finanțare și ordinea de realizare a lucrărilor pot influența substanțial atât bugetul și calendarul proiectului, cât și valoarea economică reală a proprietății.

10. Digitalizarea procedurilor și Registrul Național al Construcțiilor

Digitalizarea reprezintă una dintre direcțiile importante ale reformei.

Codul creează cadrul pentru gestionarea electronică a unei părți semnificative a documentelor și informațiilor aferente procedurilor de urbanism și construcții și instituie mecanisme naționale de evidență a construcțiilor.

Pentru dezvoltatori, obiectivul este posibilitatea de a urmări mai eficient traseul documentațiilor în cadrul procedurilor de avizare și autorizare.

Efectele practice nu vor fi însă imediate și uniforme. Funcționarea efectivă a sistemului va depinde atât de dezvoltarea infrastructurii informatice, cât și de capacitatea autorităților locale de a implementa noile obligații.

În perioada următoare va fi importantă, așadar, diferența dintre ceea ce prevede Codul la nivel normativ și modul în care instrumentele digitale vor funcționa efectiv în practică.

11. Regimul tranzitoriu: ce se întâmplă cu proiectele deja începute?

Pentru proiectele aflate deja în dezvoltare la data intrării în vigoare a Codului, întrebarea esențială este dacă procedurile trebuie reluate în baza noilor reguli.

Codul conține dispoziții tranzitorii destinate evitării unei asemenea consecințe.

În principiu, procedurile pentru care documentațiile au fost depuse înainte de intrarea în vigoare a Codului continuă în baza legislației aplicabile la momentul inițierii lor, în condițiile prevăzute de dispozițiile tranzitorii.

Determinarea momentului exact în care o procedură poate fi considerată inițiată trebuie însă făcută de la caz la caz.

Pentru proiectele în curs, este recomandabilă realizarea unui audit al stadiului administrativ existent la data de 25 august 2026. O asemenea verificare poate clarifica dacă proiectul continuă potrivit vechii legislații sau dacă anumite etape trebuie adaptate noului cadru.

12. Legislația secundară începe deja să contureze aplicarea Codului

Intrarea în vigoare a Codului nu încheie procesul de reformă.

La 28 august 2026 a fost publicat Ordinul ministrului dezvoltării, lucrărilor publice și administrației nr. 1.022/2026, care reglementează procedura de elaborare, modificare sau actualizare și aprobare a documentațiilor de amenajare a teritoriului și urbanismului, formularele aferente și lista avizelor necesare.

Pentru practicieni, investitori și dezvoltatori, legislația secundară va avea o importanță majoră pentru modul concret în care procedurile vor funcționa.

În perioada următoare, nu va fi suficientă doar analiza Codului. Va trebui urmărită atât adoptarea actelor normative de implementare, cât și practica autorităților locale, care va determina în mare măsură modul efectiv de aplicare a noilor reguli.

Concluzii

Intrarea în vigoare a Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor reprezintă o schimbare structurală a cadrului juridic aplicabil dezvoltării imobiliare în România, a cărei eficiență va depinde în mare măsură de modul în care modificările vor fi în concret adoptate de autoritățile publice.

Pentru investitori și dezvoltatori, noul sistem aduce atât oportunități, în special prin integrarea, simplificarea și digitalizarea unor proceduri, cât și constrângeri suplimentare.

Printre aspectele cu impact imediat se numără limitarea posibilității de modificare prin PUZ a indicatorilor prevăzuți de PUG, rolul mai important al infrastructurii și al planurilor de acțiune, precum și noile condiții privind autorizarea și etapizarea proiectelor.

Pentru proiectele existente, analiza dispozițiilor tranzitorii și identificarea exactă a regimului juridic aplicabil fiecărei proceduri sunt esențiale.

În cazul investițiilor noi, verificarea urbanistică a terenului încă din faza de achiziție devine și mai importantă. Regimul PUG, limitele de derogare, infrastructura necesară, taxele, calendarul de autorizare și posibilitatea efectivă de implementare a proiectului trebuie privite împreună, încă de la început.

Noul Cod nu reprezintă, așadar, doar o reorganizare a legislației existente. El modifică inclusiv premisele juridice și economice pe baza cărora trebuie evaluate, negociate și structurate proiectele imobiliare.