Am 25. August 2026 ist das Gesetz Nr. 169/2026 über den Kodex für Raumordnung, Städtebau und Bauwesen („Kodex“ oder „CATUC“) in Kraft getreten, eine der umfassendsten Gesetzesreformen der letzten Jahre im Bereich der Immobilienentwicklung und des Bauwesens.
Der neue Kodex fasst in einem einzigen Rechtsakt die Vorschriften über Raumordnung, Städtebau, Genehmigung und Ausführung von Bauarbeiten sowie die Anforderungen an die Bauqualität zusammen.
Die allgemeine Stoßrichtung der Reform besteht darin, stärker integrierte, vorhersehbarere und digitalisierte Verfahren zu schaffen.
Zudem werden Bestimmungen klargestellt und eingeführt, die der informellen Praxis sowie den Bedürfnissen der letzten Jahre Rechnung tragen. Dazu zählen etwa die Möglichkeit, die Zustimmung der Behörde einzuholen, um Grundstücke auf Grundlage eines abgelaufenen Bebauungsplans („PUZ”) weiterhin innerhalb des bebaubaren Ortsgebiets zu halten, Regelungen für informelle Siedlungen in Ortschaften, die verpflichtende Bereitstellung der Infrastruktur durch den Investor bei der Einbeziehung von Parzellen in das bebaubare Ortsgebiet, die Unzulässigkeit, Immobilien, für die durch einen PUZ städtebauliche Dienstbarkeiten festgelegt und/oder vom Initiator Bau- bzw. Erschließungsverpflichtungen übernommen wurden, aufzugeben, um diese Verpflichtungen auf die Behörde zu übertragen, sowie die Gültigkeit der in der PUZ-Phase eingeholten Stellungnahmen in der Baugenehmigungsphase.
- Ein einheitlicher Rechtsrahmen für Städtebau und Bauwesen
Eine der ersten Änderungen des Kodex betrifft bereits die Struktur der Regelung. Die Vorschriften über Raumordnung, Städtebau und Bauwesen werden in einem einheitlichen Rechtsrahmen zusammengeführt, der sich um zwei Hauptbereiche gliedert: Städtebau und Raumordnung einerseits sowie Bauwesen andererseits.
Für Investoren und Projektentwickler dürfte dieser Ansatz die Ermittlung der auf ein Projekt anwendbaren Vorschriften erleichtern und die Zersplitterung der bisherigen Rechtslage verringern.
- Flächennutzungsplan und Bebauungsplan: geringere Flexibilität bei der Änderung städtebaulicher Kennzahlen
Eine der für Projektentwickler folgenreichsten Änderungen betrifft das Verhältnis zwischen dem Flächennutzungsplan („PUG“) und dem Bebauungsplan („PUZ“).
Wird ein PUZ von interessierten natürlichen oder juristischen Personen erstellt und finanziert, dürfen die Grundflächenzahl („POT“) und die Geschossflächenzahl („CUT“) gegenüber den im PUG festgelegten Werten um höchstens 20 % erhöht werden.
Diese Begrenzung kann unmittelbare Auswirkungen auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Projekts haben. In der bisherigen Praxis wurde der PUZ häufig genutzt, um Kennzahlen zu erreichen, die erheblich von den im PUG festgelegten Werten abwichen. Der neue Kodex verringert diesen Flexibilitätsspielraum für von privaten Investoren initiierte Planungsunterlagen.
Aus Sicht eines Erwerbs ist die Auswirkung erheblich: Die durch den PUG festgelegte Rechtslage muss bereits in der Due-Diligence-Phase deutlich sorgfältiger geprüft werden. Es genügt nicht mehr, die bestehende städtebauliche Situation zu bewerten und zugleich davon auszugehen, dass die Kennzahlen später durch einen PUZ geändert werden können. Die Tragfähigkeit des Projekts muss von Anfang an anhand der durch den neuen Kodex vorgegebenen Grenzen geprüft werden.
Dies ist auch für Grundstücke relevant, die bereits vor Inkrafttreten des Kodex vertraglich gesichert wurden; für sie ist die jeweils anwendbare Übergangsregelung konkret zu prüfen.
- Die Opportunitätsstellungnahme wird durch die Stellungnahme zur Einleitung des PUZ ersetzt
Der Kodex ändert auch die Vorstufe zur Ausarbeitung eines PUZ. Der bislang als Opportunitätsstellungnahme bekannte Mechanismus wird durch eine Stellungnahme zur Einleitung ersetzt.
Für die Einholung dieser Stellungnahme ist eine Opportunitätsstudie auszuarbeiten, welche die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit des vorgeschlagenen städtebaulichen Eingriffs begründen muss.
Darüber hinaus kann die lokale Behörde PUZ-Unterlagen nach dem Nutzen für das öffentliche Interesse priorisieren, wie dieser in den auf Ebene der Opportunitätsstudien vorgeschlagenen Aktionsplänen zum Ausdruck kommt.
Damit gewinnt die Einleitungsphase an Bedeutung. Für einen Investor wird nicht nur die technische Konformität des Projekts maßgeblich sein, sondern auch die Frage, wie sich der vorgeschlagene Eingriff in die Entwicklungsprioritäten der lokalen Behörde einfügt.
- PUD
Eine weitere relevante Änderung betrifft den früheren Detailstädtebauplan („PUD“), der nach der neuen Regelung durch das städtebauliche Detailprojekt ersetzt wird.
Die Änderung ist nicht nur terminologischer Natur. Im neuen gesetzgeberischen Konzept werden ausdrücklich die Fälle geregelt, in denen der PUD Planungsunterlagen höherer Ebene ändern kann. Damit soll die Auslegungsfrage zum Verhältnis zwischen PUD und PUZ sowie zur praktischen Anwendbarkeit der beiden Instrumente zumindest theoretisch geklärt werden.
- Integrierte Stellungnahmen und einheitliche Zustimmung
Ein wichtiges Ziel des Kodex ist die Vereinfachung des Verfahrens zur Einholung von Stellungnahmen und Genehmigungen.
Anstelle eines Systems, in dem der Begünstigte nacheinander zahlreiche Stellungnahmen verschiedener Behörden und Betreiber beantragen muss, führt der Kodex Mechanismen der integrierten Prüfung sowie das Institut der einheitlichen Zustimmung ein.
Das neue Verfahren soll einen Teil der administrativen Koordinierungslast vom Begünstigten auf die Behörde verlagern und die Dauer des Genehmigungsverfahrens verkürzen.
Der Kodex regelt außerdem Mechanismen der stillschweigenden Zustimmung, vorbehaltlich der vorgesehenen Ausnahmen für bestimmte Stellen und Stellungnahmen, die gesondert einzuholen sind. So unterliegen etwa bestimmte Stellungnahmen aus den Bereichen Umweltschutz, Denkmalschutz oder Luftfahrt weiterhin gesonderten Verfahren.
Zugleich verlangt der neue Rahmen einen strengeren Umgang mit Nachforderungen zur Vervollständigung der Unterlagen, um Situationen zu vermeiden, in denen sukzessive oder erst in einem sehr späten Stadium gestellte Nachforderungen zu einer ungerechtfertigten Verlängerung der Verfahren führten.
In der Praxis wird die Effizienz dieses Systems jedoch davon abhängen, wie die neuen Verwaltungsstrukturen funktionsfähig werden. In der Anfangsphase können Übergangsschwierigkeiten zwischen den bisherigen Prüfungswegen und dem neuen Mechanismus auftreten.
- Städtebauzertifikat und Zugang zu städtebaulichen Informationen
Der Kodex legt zusätzlichen Wert auf die Zugänglichkeit von Informationen über die rechtliche, wirtschaftliche und technische Situation von Immobilien.
Die Digitalisierung der Register und die Veröffentlichung von Informationen über ausgestellte Städtebauzertifikate und Genehmigungen dürften die Prüfung der Situation eines Grundstücks oder Bauwerks im Laufe der Zeit vereinfachen.
- Neue Vorschriften zur Baugenehmigung
Der Kodex ordnet auch das System der Genehmigung von Bauarbeiten neu.
Die Baugenehmigung bleibt der Regelfall; die neue Gesetzgebung unterscheidet jedoch zwischen den Verfahren für Gebäude, Ingenieurbauwerke und sonstige Anlagen und führt für bestimmte Kategorien von Maßnahmen vereinfachte Mechanismen ein.
Dazu gehören die vorherige Anzeige und die Standortstellungnahme.
Bestimmte Arten von Arbeiten (z. B. landwirtschaftliche bzw. haushaltsbezogene Nebengebäude im ländlichen Raum) können zudem ohne Genehmigung ausgeführt werden. Die Ausnahme vom Genehmigungsverfahren bedeutet jedoch nicht, dass städtebauliche Vorschriften oder andere auf die Immobilie anwendbare gesetzliche Anforderungen außer Acht gelassen werden dürfen.
Die Abgrenzung zwischen genehmigungspflichtigen Arbeiten, Arbeiten mit vereinfachtem Verfahren und genehmigungsfreien Arbeiten ist im Einzelfall anhand der Art und Lage des Bauwerks, der Merkmale der Maßnahme und etwaiger anwendbarer Sonderregelungen zu prüfen. Eine vorgelagerte rechtliche Prüfung kann das Risiko einer fehlerhaften Einordnung der Maßnahme und der Ausführung von Arbeiten ohne das erforderliche Verfahren vermeiden.
Die Baugenehmigung ist drei Jahre gültig und kann einmalig für höchstens zwölf Monate ausgesetzt werden.
- Legalisierung von Arbeiten, die ohne oder unter Verstoß gegen die Genehmigung ausgeführt wurden
Der Kodex führt auch relevante Vorschriften für Arbeiten ein, die ohne Genehmigung oder unter Verstoß gegen eine erteilte Genehmigung ausgeführt wurden.
Für Klagen auf Abriss oder Legalisierung gilt eine Frist von zehn Jahren, gerechnet ab dem tatsächlichen Abschluss der Arbeiten.
Gleichzeitig führt der Kodex für bestimmte Kategorien von Bauwerken eine Übergangsregelung ein. Für einen Zeitraum von höchstens einem Jahr nach seinem Inkrafttreten kann die Legalisierung auch in weiteren Fällen beantragt werden, sofern die gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind.
Dieser Mechanismus ist jedoch mit deutlich höheren Kosten verbunden: In bestimmten übergangsrechtlich geregelten Fällen sind die anwendbaren Beiträge und Gebühren zehnmal höher als bei rechtmäßiger Ausführung des Bauwerks.
Für Eigentümer von Bauwerken mit Genehmigungsproblemen kann diese Übergangsfrist daher eine Möglichkeit darstellen, die jedoch rasch und im Einzelfall geprüft werden sollte.
- Infrastruktur wird zum zentralen Element der Entwicklung
Der neue Kodex widmet der für die Umsetzung von Entwicklungsprojekten erforderlichen Infrastruktur größere Aufmerksamkeit.
Der einem PUZ zugehörige Aktionsplan kann die erforderlichen öffentlichen und privaten Investitionen, die technische und kommunale Infrastruktur sowie Zufahrtswege, Finanzierungsquellen und die Umsetzungsphasen bestimmen. Zugleich kann er die Reihenfolge festlegen, in der die verschiedenen Projektbestandteile genehmigt und abgenommen werden sollen.
Folglich kann der Zeitplan eines Immobilienprojekts unmittelbar von der vorherigen Durchführung von Infrastrukturarbeiten abhängen.
Der Kodex schafft außerdem den Rahmen dafür, dass lokale Behörden eine örtliche Abgabe für die Infrastrukturarbeiten für Investoren einführen und Urbanisierungs- oder Umstrukturierungsverträge abschließen können.
Für Projektentwickler und Investoren müssen diese Verpflichtungen bereits beim Grundstückserwerb bewertet werden. Infrastrukturkosten, Finanzierungsmechanismus und Reihenfolge der Arbeiten können sowohl das Budget und den Zeitplan des Projekts als auch den tatsächlichen wirtschaftlichen Wert der Immobilie erheblich beeinflussen.
- Digitalisierung der Verfahren und Nationales Bauregister
Die Digitalisierung ist eine der wesentlichen Stoßrichtungen der Reform.
Der Kodex schafft den Rahmen für die elektronische Verwaltung eines erheblichen Teils der Dokumente und Informationen im Zusammenhang mit Städtebau- und Bauverfahren und führt nationale Mechanismen zur Erfassung von Bauwerken ein.
Für Projektentwickler besteht das Ziel darin, den Bearbeitungsweg der Unterlagen innerhalb der Prüfungs- und Genehmigungsverfahren effizienter verfolgen zu können.
Die praktischen Auswirkungen werden jedoch weder sofort noch einheitlich eintreten. Das tatsächliche Funktionieren des Systems wird sowohl von der Entwicklung der IT-Infrastruktur als auch von der Fähigkeit der lokalen Behörden abhängen, die neuen Pflichten umzusetzen.
In der kommenden Zeit wird daher der Unterschied zwischen den normativen Vorgaben des Kodex und der tatsächlichen Funktionsweise der digitalen Instrumente in der Praxis von Bedeutung sein.
- Übergangsregelung: Was geschieht mit bereits begonnenen Projekten?
Für Projekte, die sich zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Kodex bereits in Entwicklung befinden, stellt sich vor allem die Frage, ob die Verfahren nach den neuen Regeln neu begonnen werden müssen.
Der Kodex enthält Übergangsbestimmungen, die eine solche Folge vermeiden sollen.
Grundsätzlich werden Verfahren, für die die Unterlagen vor Inkrafttreten des Kodex eingereicht wurden, nach Maßgabe der Übergangsbestimmungen auf Grundlage der zum Zeitpunkt ihrer Einleitung geltenden Rechtsvorschriften fortgeführt.
Der genaue Zeitpunkt, zu dem ein Verfahren als eingeleitet gelten kann, ist jedoch im Einzelfall zu bestimmen.
Für laufende Projekte empfiehlt sich eine Prüfung des zum 25. August 2026 bestehenden Verwaltungsstands. Eine solche Prüfung kann klären, ob das Projekt nach der bisherigen Rechtslage fortgeführt wird oder ob bestimmte Schritte an den neuen Rahmen angepasst werden müssen.
- Sekundärrecht konkretisiert bereits die Anwendung des Kodex
Mit dem Inkrafttreten des Kodex ist der Reformprozess nicht abgeschlossen.
Am 28. August 2026 wurde die Verordnung Nr. 1.022/2026 des Ministers für Entwicklung, öffentliche Arbeiten und Verwaltung veröffentlicht. Sie regelt das Verfahren zur Ausarbeitung, Änderung oder Aktualisierung und Genehmigung der Raumordnungs- und Städtebauunterlagen, die dazugehörigen Formulare sowie die Liste der erforderlichen Stellungnahmen.
Für Praktiker, Investoren und Projektentwickler wird das Sekundärrecht von großer Bedeutung dafür sein, wie die Verfahren konkret funktionieren werden.
In der kommenden Zeit wird daher eine Analyse des Kodex allein nicht ausreichen. Sowohl der Erlass der Durchführungsvorschriften als auch die Praxis der lokalen Behörden müssen beobachtet werden, da diese in erheblichem Maße bestimmen wird, wie die neuen Regeln tatsächlich angewandt werden.
Schlussfolgerungen
Das Inkrafttreten des Kodex für Raumordnung, Städtebau und Bauwesen stellt eine strukturelle Veränderung des für die Immobilienentwicklung in Rumänien geltenden Rechtsrahmens dar. Seine Wirksamkeit wird in hohem Maße davon abhängen, wie die Änderungen von den Behörden konkret umgesetzt werden.
Für Investoren und Projektentwickler bringt das neue System sowohl Chancen, insbesondere durch die Integration, Vereinfachung und Digitalisierung bestimmter Verfahren, als auch zusätzliche Einschränkungen mit sich.
Zu den Aspekten mit unmittelbaren Auswirkungen gehören die Begrenzung der Möglichkeit, die im PUG vorgesehenen Kennzahlen durch einen PUZ zu ändern, die größere Bedeutung der Infrastruktur und der Aktionspläne sowie die neuen Anforderungen an die Genehmigung und die zeitliche Staffelung von Projekten.
Für bestehende Projekte sind die Analyse der Übergangsbestimmungen und die genaue Bestimmung des auf jedes Verfahren anwendbaren Rechtsregimes wesentlich.
Bei neuen Investitionen wird die städtebauliche Prüfung des Grundstücks bereits in der Erwerbsphase noch wichtiger. Die Regelungen des PUG, die Grenzen möglicher Abweichungen, die erforderliche Infrastruktur, Gebühren, der Genehmigungszeitplan und die tatsächliche Umsetzbarkeit des Projekts müssen von Anfang an gemeinsam betrachtet werden.
Der neue Kodex stellt somit nicht lediglich eine Neuordnung der bestehenden Gesetzgebung dar. Er verändert auch die rechtlichen und wirtschaftlichen Grundlagen, auf deren Basis Immobilienprojekte bewertet, verhandelt und strukturiert werden müssen.