Context actual
În urma anunțului recent al Autorității Naționale pentru Protecția Consumatorilor (ANPC) privind verificarea a aproape 500 de dezvoltatori imobiliari din întreaga țară – dintre care jumătate au fost găsiți cu nereguli – piața imobiliară se confruntă cu o presiune tot mai mare de a respecta standardele legale privind protecția consumatorilor.
Cea mai frecventă abatere constatată a fost vânzarea de locuințe cu suprafețe utile mai mici decât cele prevăzute de lege, la care s-au adăugat deficiențe privind transparența informațiilor și clauzele contractuale.
Regim juridic
Conform legislației române, în special Odonanța 21/1992 privind protecția consumatorilor, Ordonanța de Urgență 140/2021 privind anumite aspecte referitoare la contractele de vânzare de bunuri, Legea 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști și consumatori, Legea 363/2007 privind combaterea practicilor incorecte, Legea 158/2008 privind publicitatea și actele normative care stabilesc standardele minime de locuire și calitatea în construcții, dezvoltatorii imobiliari sunt considerați profesioniști care oferă bunuri și servicii consumatorilor.
Prin urmare, normele de protecție a consumatorilor se aplică direct relațiilor contractuale, materialelor de promovare și modului de informare a cumpărătorilor.
Nerespectarea acestor norme poate atrage nu doar sancțiuni administrative (amenzi sau suspendarea activității), ci și răspundere civilă – de la nulitatea contractelor până la restituirea sumelor plătite și prejudicii de imagine.
Principalele aspecte juridice evidențiate de acțiunea ANPC
- Definirea și verificarea suprafeței utile:
Dezvoltatorii trebuie să se asigure că toate materialele de promovare, antecontractele și contractele de vânzare folosesc aceeași definiție legală a suprafeței utile (fără a include pereții sau elementele structurale).
Diferențele dintre datele comunicate în publicitatea efectuată și cele din contract pot fi calificate ca practici comerciale înșelătoare.
- Transparența și obligația de informare:
Reglementările privind protecția consumatorilor impun furnizarea clară și completă a tuturor informațiilor esențiale înainte de semnarea contractului – inclusiv suprafețe, standarde de finisaj, termene de finalizare și condiții de garanție.
- Clauze contractuale și garanții:
Contractele standard trebuie să evite clauzele abuzive și să respecte drepturile de garanție prevăzute de legislația civilă și cea de construcții.
Recomandări pentru dezvoltatori
- Due diligence legal: revizuirea antecontractelor, contractelor de vânzare și materialelor publicitare pentru a asigura coerență și acuratețe.
- Due diligence tehnic: colaborarea cu experți autorizați pentru confirmarea suprafețelor utile și a conformității documentației tehnice.
- Proceduri interne: stabilirea unor protocoale clare privind comunicarea cu consumatorii și gestionarea garanțiilor post-vânzare.
- Colaborare proactivă cu autoritățile: cooperarea în cadrul controalelor poate demonstra bună-credință și prezentarea unui plan de conformare poate reduce riscul unor sancțiuni severe.
Concluzie
Acțiunea recentă a ANPC marchează o etapă de întărire a supravegherii pieței imobiliare și un semnal clar că exigențele de conformare vor fi mai atent monitorizate. Pentru dezvoltatori, acest context nu trebuie privit doar ca o amenințare, ci ca o oportunitate de consolidare a credibilității prin adoptarea unor practici transparente și conforme.