Restart în real estate. Ce ne așteaptă post-pandemie?

Alina Iozsa, Partner

 

Restart în real estate. Ce ne așteaptă post-pandemie?

Alina Iozsa, Partner, Hategan Attorneys, Partner

Se vorbește de câțiva ani că ne apropiem de sfârșit de ciclu economic, iar mediul de afaceri și-a dozat eforturile pentru ultima sută de metri pentru un final satisfăcător. Fiecare companie și-a pregătit diverse scenarii de continuitate care să asigure supraviețuirea afacerii în condiții de criză. Sinusoida economică nu mai reprezenta o surpriză pentru nimeni și era de așteptat ca, după mai mulți ani de creștere economică, să urmeze o scădere, urmată iar de o creștere și așa mai departe.

Însă nimeni nu putea prezice o criză de magnitudinea COVID-19 care să zguduie atât de profund ritmul mediului economic și social. Odată cu încetarea stării de urgență,  economia se pregătește apese butonul de restart. Rămâne de văzut în ce parametri noi de operare o va face.  

Accelerarea tendințelor preexistente

În real estate s-au conturat de câțiva ani anumite tendințe care au fost accelerate de criza COVID-19. Astfel că, piața de real estate are parte de un salt în viitor care obligă jucătorii să facă tranziția foarte brusc, făcându-le și adaptarea mult mai grea. Businessul imobiliar cu capacitatea cea mai mare de anticipare și integrare promptă a nevoilor pieței va ieși câștigător.

Orice predicții, în contextul unei situații foarte volatile, sunt foarte dificil de făcut. Nu există un scenariu foarte clar, însă mergând pe trendurile instalate deja în real estate, se poate încerca conturarea anumitor direcții.

 

Office. Open space pe banca de rezerve. Ajustarea volumelor

Tendința multinaționalelor de a reduce posturile fixe de lucru, pornind de la preferința generației millennial pentru telemunca, va genera pe viitor cel mai probabil o creștere a numărului de angajați fără ca acest lucru să vină automat cu o creștere 1 la 1 a suprafeței închiriate. Vor fi mult mai puține posturi fixe față de angajați, iar acestea vor fi utilizate prin rotație.

Acest scenariu este deja aplicat de multinaționale pentru perioada de revenire treptată. E de așteptat că se va permanentiza. Lucrul de acasă a fost testat la scară planetară și în urma acestui experiment multe industrii nu se vor mai întoarce decât în proporție mică în birourile de la sediu, continuând lucrul în biroul de acasă. Realitatea va fi că cele doua vor coexista în cam toate domeniile, variind însa numarul de zile de lucru de acasă alocate.

Tendința va fi cel mai probabil una de scădere în volum la închirierea spațiilor office noi. Această tendință ar putea fi atenuată dacă România ar reuși să atragă investiții noi, firme care să acceseze spațiile office disponibile, în măsura în care, chiriașii existenți nu vor mai extinde sau, în unele cazuri, vor reduce spațiile închiriate.

La acest moment clienții noștri se concentrează pe delimitarea și asigurarea spațiilor existente, conform normelor de sănătate și siguranță publică, astfel încât reluarea activității din 18 mai să aibă loc în condiții optime. Modul de configurare a birourilor se va schimba pe viitor. Tot ce înseamnă open space va fi probabil încă mult timp de acum încolo trecut pe banca de rezerve.

 

Segmentul office a demonstrat flexibilitate față de chiriași în această perioadă, procedând concomitent și la reducerea costurilor operaționale (multi chiriași nefiind prezenți în spațiu). Tehnologizarea prin proptech a permis ajustarea optimă a parametrilor de funcționare a clădirilor de birouri în perioada stării de urgență.

Am fost solicitați în această perioadă pentru renegocierea contractelor de închiriere și analiza contractelor sub aspectul încetării acestora/reașezării termenilor contractuali. Multe contracte aveau clauze (impreviziune, forță majoră, încetare, suspendare) insuficient elaborate pentru o situație ca cea generată de COVID-19. Astfel, spațiul de negociere al chiriașului, care într-o reacție inițială a dorit să caute spații alternative cu costuri mici (e vorba de cei care anticipează că vor fi foarte afectați întregul an sau mai mult) era unul redus. Proprietarii au manifestat însă, în cele mai multe cazuri, întelegere și s-au găsit soluții de business eficiente. Însă contractele de închiriere nu sunt complet la adăpost, chiar dacă în primă fază lucurile au fost rediscutate. Există în continuare riscul unor blocaje în cazul în care revenirea economică nu se va face rapid, ceea ce poate determina o reluare a discuțiilor privind încetarea. În consecintă, clauze care pană acum erau trecute cu vederea în contractele imobiliare, vor primi probabil atenție sporită pe viitor.

 

Rezidențial – Green is the new black

COVID-19 ar putea însemna pentru sectorul rezidențial un  nou impuls, având în vedere că acum, închiși în locuință, ne dăm seama de importanța unui ambient plăcut, luminozitate, confort, delimitare spații pentru lucru, fit out, spațiu verde, balcon, etc. Dacă locuința a devenit acum centrul universului nostru în care se vor contopi încă o perioadă, cel puțin, toate aspectele vieții noastre, e posibil să reprezinte cu atât mai mult o investiție pe termen mediu si lung. Pe termen scurt disponibilitatea financiară va fi mai redusă, motiv pentru care achizițiile vor viza produse de foarte bună calitate, se va face o selecție mai riguroasă.

De asemenea, consumatorii se vor uita la elemente, de genul celor menționate, pe care vor dori sa le aibă asigurate. Produsele imobiliare ar trebui modificate în acord cu aceste cerințe. Cladiri care să aibă încorporate spații verzi, balcoane, terase rooftop, inclusiv, de ce nu, spații de lucru, prin care regimul working from home să poată fi asigurat din interiorul clădirii, decuplat de apartament, vor avea căutare. Dezvoltatorii au capacitatea să vina cu soluții inovatoare prin care să adapteze produsele.

Proiectele în derulare au continuat la parametri aproape normali în această perioadă. S-a construit în continuare foarte mult, cu anumite sincope în lanțul de distribuție a materialelor de construcție, dar lucrurile au continuat, fiind proiecte finanțate deja. Sub semnul întrebării se află proiectele noi, nedemarate și posibilitatea pe termen scurt a consumatorului de a accesa aceste produse care vor fi scoase pe piață în perioada următoare. La nivel de prețuri nu se remarcă (încă) scăderi.

Pandemia a exacerbat nevoia deținerii unei locuințe, dacă consumatorul îi va da curs, depinde însă de cât de repede își revine economia. Cred însă că această nevoie va stabilit direcția în următorii ani, devenind o prioritate, mai mult decât era deja în virtutea mentalității de proprietar a românilor. Pentru cei cu credite preaprobate aflați în șomaj tehnic, băncile au oprit finanțarea astfel încât antecontractele încheiate deja au fost amânate în ce privește semnarea contractului efectiv de vânzare.

 

 

Logistic și industrial

Mutarea în online si mecanizarea sunt elemente care susțin în continuare nevoia de spații logistice. În această perioadă nevoia s-a manifestat datorită creșterii cererii din sectorul alimentar și de îndată ce consumul va reveni în mare măsură și la produsele nealimentare, se va manifesta în toate sectoarele.

În sectorul logistic nu există blocaje la tranzacționare și dezvoltare în această perioadă. Zona logistică pare pe moment mai puțin afectată. În timp ce în restul sectoarelor criza a debutat cu o perioadă de așteptare, de regrupare a forțelor, acest domeniu continua tranzacțiile și se orientează în continuare spre proiecte noi.

Sectorul industrial, pe de altă parte, a intrat într-o perioadă de așteptare, dezvoltarea unor capacități de producție noi sau extinderea celor existente, neintrând deocamdată în calcul, în contextul în care industria încă se află în parte în șomaj tehnic, s-au făcut concedieri colective, activitatea fiind reluată gradual, și astfel necesitând o perioadă mai lungă de revenire.

 

Măsuri individuale și centralizate de continuare

Măsurile de adaptare luate de fiecare business în parte trebuie dublate de măsuri creative și prompte ale sistemului de guvernare (alocare de resurse spre domenii prioritare, parteneriate public-private, garantarea/rambursarea în tranșe de către stat a anumitor accesari/alocari de resurse pe perioada crizei de către sectorul privat, ajutoare de stat, permisivitate pentru fiecare industrie și continuarea consultării industriilor/businessurilor pentru identificare de măsuri specifice pentru că oamenii din domeniul respectiv vor veni si cu soluțiile cele mai bune, etc).

Mediul de afaceri continuă să insiste asupra adoptării unor masuri pentru a face Romania o destinație de investiții mai atractivă, acestea incluzând dezvoltarea infrastructurii (vechea problema) și debirocratizarea și digitalizarea statului. Dacă nu avem infrastructură rutieră, infrastructura de telecomunicații din Romania este însă una de top la nivel european și pasul privind digitalizarea ar putea fi unul mai facil. La nivel de digitalizare, pandemia a făcut posibil un experiment la nivel de țară. Multe instituții ale statului au fost “forțat” trecute în online. De exemplu, administrațiile fiscale care operau in regim de “solicitare la ghișeu” au devenit foarte prompte în a răspunde solicitărilor venite online și foarte multe solicitări și declarații se fac actualmente eficient online (timpii de răspuns sunt extrem de buni).

La acest moment au fost deja anunțate măsuri de stimulare care însă trebuie implementate eficient și au loc consultări cu mediul de afaceri. Premisele unui restart există.

România, care este puternic dependentă de ISD (investiții străine directe), dar în egală măsură și de consum, este foarte expusă, având deja vulnerabilități ridicate din cauza deficitului ridicat înainte de criză, cu toate că, în primul trimestru din 2020, România a înregistrat cel mai semnificativ avans al economiei la nivelul Uniunii Europene. Pe termen mediu, Comisia Europeană prognozează în raportul său pe baza informațiilor până la 22 aprilie, inclusiv pentru România,  o scădere economică de 6.0 procente (7.4 este media europeană, Germania avand 6.5 si Franta 8.2). În acest context, timpul este de esență și măsurile de infuzie de capital trebuiau luate ieri pentru alaltăieri și vor influența ratingul de țară necesar pentru ca România să se mențină ca destinație atractivă pentru investiții. Aceste măsuri de stimulare vor avea efect și în real estate, un reset economic impactând pozitiv evident și acest sector și va aduce cu sine cel mai probabil și o nouă disponibilitate de finanțare bancară.  

 

Triplu „RESET”. Schimbarea paradigmei post-pandemie

Ajustarea măsurilor din mers si „thinking outside the box”, în contextul în care nu putem prezice cu claritate comportamentul pandemiei, va fi cel mai probabil cuvântul de ordine. Tendințele din real estate își vor urma cursul și jucătorii se vor adapta, cu cât mai repede, cu atât mai bine.

Mai mult ca niciodată se impun soluții colaborative între businessuri, solidaritate, utilizarea optimă a resurselor existente, setarea unui focus clar al afacerii pe această perioadă și multă creativitate. Dar pentru că aceste abordări pot fi eficiente de sine stătător doar limitat, sunt necesare și decizii ferme de la guvernare, care să gestioneze în egală măsură criza medicală și pe cea economică. Domeniul real estate este puternic dependent de evoluția economică si cu cât reset-ul se întâmplă mai repede si eficient, cu atât acest sector va putea să își revină mai repede.

Reset-ul post-pandemie depinde de fiecare dintre noi și ideal ar fi ca acesta să fie unul triplu: economic (reluarea businessului împreună cu stimularea economiei centralizat), social (solidaritate și colaborare în ecosistemul de business, avem nevoie unii de alții) și individual (renunțarea la nostalgia modului de lucru ante-pandemie si „thinking outside the box”).